Sondereigentumsverwaltung - was ist das?
Ein Sondereigentum entsteht immer dann, wenn ein Gebäude mehrere Eigentümer hat und abgegrenzte Teile des Gebäudes einer bestimmten Person „gesondert“ zuzuordnen ist. In der Regel sind dies Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Andere Beispiele wären Hobbyräume, Lagerräume, Geschäftsräume und Büros. Sofern ein Teilbereich eines Gebäudes eindeutig abgrenzbar ist, kann es ein Sondereigentum werden. Das Sondereigentum ist in der sogenannten Teilungserklärung geregelt. Zusätzlich teilen sich die Eigentümer auch noch Teile des Gebäudes, welche nicht eindeutig zuzuordnen sind und diese nennt man Gemeinschaftseigentum. Beispiele hierfür sind der Flur zur Wohnungstür, da der Flur von jedem Eigentümer genutzt werden muss, um zur Wohnung zu gelangen.
Die herkömmliche Situation stellt sich nun wie folgt dar:
Die Hausverwaltung auch WEG-Verwaltung genannt verwaltet das Gebäude im Allgemeinen. Die Hausverwaltung ist für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich. Zu ihren Aufgaben zählen unter anderem die Gesamtkosten auf die Sondereigentümer im Rahmen der festgesetzten Anteile am Gebäude zu verteilen. Des Weiteren sammelt die WEG-Verwaltung die Interessen aller Eigentümer und setzt die Mehrheitsentscheidungen um. Diese Interessen und daraus resultierenden Entscheidungen werden auf der jährlichen Eigentümerversammlung gesammelt und beschlossen. Ob die Gebäudefassade erneuert wird entscheidet kein einzelner Sondereigentümer oder gar der Hausverwalter. Dieser ist ausschließlich ein ausführendes Organ mit Befugnis nur zwingend notwendige Maßnahmen eigenmächtig durchzuführen, welche nicht von den Eigentümern gemeinschaftlich entschieden wurden.
Der Sondereigentümer hat nun sein Sondereigentum zu verwalten. Er übernimmt die kaufmännische Verwaltung, die technische Verwaltung und ggf. die Vermietung. Er trägt alle Kosten, die das Sondereigentum verursacht und ist für die technische und wohnliche Nutzbarkeit verantwortlich. Jeder Eigentümer hat das Recht seine Wohnung zu vermieten und ist nicht gezwungen das Sondereigentum selbst zu nutzen. Sofern das Sondereigentum vermietet wird, führt er die Aufgaben den Mieter zu finden und einen Mietvertrag abzuschließen, die Schlüsselübergaben und auch die Mieterhöhung selbst durch. Hierbei trägt der Eigentümer alle Risiken, die aus dem Eigentum und seinem Handeln entstehen.
Der Sondereigentumsverwalter übernimmt alle gewünschten Tätigkeiten des Sondereigentümers. Ziel der Verwaltung ist die professionelle Übernahme der Arbeit, um dem Sondereigentümer so viel Arbeit wie möglich abzunehmen und gleichzeitig durch geschicktes Handeln die Risiken zu reduzieren und die Erträge zu maximieren. Des Weiteren haftet der Sondereigentumsverwalter für Fehler in der Verwaltung und grobe Fahrlässigkeit.